Beratung zu Melderecht, Räumpflicht, Rauchmeldern
Haus-, Wohnungs- und Grundbesitzerverein: Rechtsanwalt Marco Engelhardt führt Rechtsberatung für Mitglieder durch
Einbeck. Ziel des Stammtischs ist es, die Mitglieder über Wissenswertes im Zusammenhang mit dem Eigenheim oder der vermieteten Immobilie zu informieren und praktische Ratschläge zu geben. So wurde unter anderem auf das zum 1. November 2015 in Kraft getretene neue Bundesmeldegesetz hingewiesen. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die sogenannte Wohnungsgeberbestätigung zur Weitergabe an die Meldebehörde zu überlassen oder alternativ ein entsprechendes Formular direkt an die Einwohnermeldestelle zu übersenden. Die Wiedereinführung dieser Mitwirkungspflicht des Vermieters, die erst vor wenigen Jahren in ähnlicher Form abgeschafft wurde, soll Scheinanmeldungen und die damit in Verbindung stehende Kriminalität eindämmen. Die Effizienz dieser Maßnahme bleibt abzuwarten. Vermietern jedenfalls droht ein empfindliches Bußgeld, wenn sie die Bestätigung nicht innerhalb einer Frist von zwei Wochen übersenden.
Ebenso beschäftigten die Teilnehmer mögliche Auswirkungen der aktuellen Flüchtlingskrise auf die Hauseigentümer. Rechtsanwalt Engelhardt konnte hier beruhigen und darlegen, dass die immer wieder auch von der Boulevardpresse thematisierte Beschlagnahme leerstehender Wohnungen zur Unterbringung von Flüchtlingen in der Praxis wohl kein Thema sein werde. Da es an einer entsprechenden gesetzlichen Grundlage für eine solche Beschlagnahme in der Bundesrepublik Deutschland fehle, komme nur die Anwendung der Landesgesetze über die öffentliche Sicherheit und Ordnung in Frage. Bevor über dieses Gesetz eine Beschlagnahme einer Wohnung stattfinden könnte, müssten zunächst jede Turnhalle, jede leer stehende Kaserne und jedes Hotel besetzt sein. Ebenso müssen Mieter in der Regel nicht fürchten, dass ihre Verträge mit öffentlich-rechtlichen Vermietern gekündigt würden, um Flüchtlinge unterzubringen.
Mit Blick auf die kalte Jahreszeit und die Wetterlage wurden die Vereinsmitglieder noch einmal ausführlich auf den Umfang ihrer Schneeräum- und Streupflicht hingewiesen. Dass die Streupflicht allgemein (Ausnahmen bestätigen die Regel) zwischen 7 bis 21 Uhr besteht, ist den meisten noch bekannt. Schon bei der Frage aber, auf welcher Breite der Weg geräumt und gestreut werden muss und was zu tun ist, wenn durchgehend oder immer wieder Schnee fällt, bestehen eine Menge Unsicherheiten. Wichtig ist, dass zwei Personen gefahrlos aneinander vorbei gehen können. Ebenso wichtig ist zu wissen, dass die Räum- und Streupflicht nur bei extremer Wetterlage entfällt. Ansonsten muss auch mehrfach am Tag geräumt und gestreut werden, wenn das Streugut seine Wirkung verloren hat.
Zwar kann ein Vermieter die Räum- und Streupflicht im Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Das bedeutet aber nicht, dass er nicht trotzdem entsprechend überwachen muss, ob der Weg auch tatsächlich geräumt wurde. Stürzt jemand und verletzt sich, hat der Hauseigentümer in der Regel ein Schmerzensgeld zu zahlen und auch jeden sonstigen Schaden, etwa Verdienstausfall, zu ersetzen. Entsprechende Gerichtsprozesse sind keine Seltenheit.Ebenfalls neu ist seit dem 1. Januar die Verpflichtung zur Anbringung von Rauchwarnmeldern in Häusern und Wohnungen. In Schlafzimmern, Kinderzimmern und Fluren sowie sonstigen Fluchtwegen müssen zwingend Rauchwarnmelder installiert sein. Dies gilt sowohl für das Eigenheim als auch für die vermietete Wohnung. Gerade für Vermieter kann es sinnvoll sein, ohne eine entsprechende Verpflichtung auch als Wohn- oder Arbeitszimmer genutzte Räume mit Rauchwarnmeldern auszustatten. Andernfalls könnte es passieren, dass man bei einem Mieterwechsel erneut tätig werden muss, wenn der neue Mieter die Räume anders verteilen möchte. Unsicherheit besteht nach Mitteilung des Vereins oft bei der Frage, welchen Rauchwarnmelder man bei der Fülle von Produkten verwenden soll. Engelhardt konnte darauf hinweisen, dass es die Musterlösung nicht gibt. Insbesondere bei vermieteten Wohnungen kann es aber sinnvoll sein, solche Geräte zu installieren, die eine Lebensdauer von bis zu zehn Jahren haben. Denn es sei viel aufwendiger, die Rauchwarnmelder einer Mietwohnung zu überprüfen, als dies in den eigenen vier Wänden der Fall sei. Die Kosten für die Ausstattung der Wohnung mit Rauchwarnmeldern hat der Vermieter zu tragen. Die Wartungskosten allerdings können über die Betriebskostenabrechnung umgelegt werden.
Auch über die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gab es einen Überblick. So hat er mit Urteil vom 18. November (Aktenzeichen VIII ZR 266/14) einen langen Streit darüber beendet, ob etwa im Fall der Mieterhöhung die tatsächliche Wohnungsgröße ausschlaggebend ist oder die Angabe der Wohnungsgröße im Mietvertrag. Nun steht fest: Entscheidend ist die tatsächliche Wohnungsgröße. Der BGH hat damit seine geltende Rechtsprechung zur sogenannten Zehn-Prozent-Grenze gekippt, nach der weder der Mieter eine Anpassung der Miete bei einer tatsächlichen Flächenabweichung verlangen noch der Vermieter auf eine Anpassung der Miete nach oben bestehen kann, wenn die angegebene Größe im Mietvertrag und die tatsächliche Wohnungsgröße nicht um mehr als zehn Prozent voneinander abweichen. Im entschiedenen Fall wollte ein Vermieter die Mieterhöhung nicht auf die Mietvertrag angegebene Größe stützen, sondern auf die wesentlich nach oben abweichende (über zehn Prozent) tatsächliche Größe. »Das wird eine ganz erhebliche Auswirkung auf die Praxis haben«, ist Engelhardt sicher.
Was die Atmosphäre der Veranstaltung ausmacht, ist die Möglichkeit jedes Teilnehmers, auch einmal aus dem Nähkästchen zu plaudern und anhand eigener Erfahrungen eine fundierte rechtliche Einschätzung zu erhalten. So konnte der Berater mit dem Märchen aufräumen, dass der Mieter ohne eine entsprechende vertragliche Vereinbarung und ohne schwerwiegende Gründe das Recht haben soll, ohne Einhaltung der gesetzlichen dreimonatigen Kündigungsfrist die Mietzahlungen einzustellen, wenn er mindestens drei Nachmieter stellt.
Genauso ins Reich der Legenden gehört die allgemein für bare Münze genommene Ansicht, dass einer von mehreren Mietern allein kündigen und ausziehen könne, ohne weiter zur Mietzahlung verpflichtet zu sein. Beispiel ist das getrennte Paar, von dem nur einer die Wohnung weiter bewohnt. Hier gilt: Eine Kündigung des Vertrages kann nur durch alle Mieter gegenüber allen Vermietern stattfinden. Nicht selten wundert sich ein schon lange ausgezogener Mieter, wenn er – tatsächlich völlig zu Recht – für die Mietrückstände in Anspruch genommen wird, die sein verflossener Lebenspartner in den Jahren seit der Trennung angesammelt hat.
Die Jahreshauptversammlung des Vereins findet am 6. April statt, der nächste Stammtisch am 24. Mai. Die Mitglieder haben die Möglichkeit, sich unter 05561/9370-0 von Rechtsanwalt Engelhardt beraten zu lassen.oh