Energetische Modernisierung im neuen Mietrecht verankert

Einbeck. Zum einen sei die Durchführung von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, sogenannte Erhaltungsmaßnahmen, geregelt. Ebenso wurde das Recht der Modernisierung geregelt und eine Sonderregelung für die energetische Modernisierungen neu eingefügt. Der Mieter habe Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen zu dulden. Erhaltungsmaßnahmen seien rechtzeitig anzukündigen, Fristen oder eine besondere Form der Ankündigung seien nicht geregelt. Die Ankündigung könne in einem persönlichen Gespräch erfolgen, wenn es sich um ein intaktes Mietverhältnis handele. Als Praxistipp wurde geraten, dass es sinnvoll sei, die Terminabsprache den Mietern mit den Handwerkern zu überlassen. Bei problematischen Mietverhältnissen sei es empfehlenswert, die Ankündigung in Textform zu übermitteln. Geregelt sei, dass dem Mieter seine Aufwendungen zur Wiederherstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes der Wohnung nach Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen zu ersetzen seien. Abweichungen im Mietvertrag zu Lasten der Mietpartei seien nicht zulässig.

Rechtsanwalt von Lindeiner wies darauf hin, dass eine Mieterhöhung infolge der Durchführung einer Erhaltungsmaßnahme nicht zulässig sei, weil sie dazu diene, den vertragsgemäßen Zustand aufrecht zu erhalten oder wieder herzustellen und die Aufgabe des Vermieters sei. Im Gesetz seien nunmehr sieben Fälle von Modernisierungsmaßnahmen geregelt, darunter die energetische Modernisierung. Neben den schon bekannten Modernisierungsmaßnahmen seien nunmehr die energetische Modernisierung und Maßnahmen, durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart und das Klima nachhaltig geschützt werden könnten, geregelt. Wichtig sei, dass die energetische Modernisierung zu einer Energieeinsparung der Mietwohnung führe. Während der Durchführung einer energetischen Modernisierungsmaßnahme über den Zeitraum von maximal drei Monaten habe der Mieter auch bei erheblicher Gebrauchsbeeinträchtigung keine Möglichkeit, eine Mietminderung geltend zu machen. Der Vermieter könne jedoch aufgrund der Verbesserung der Mietwohnung hinsichtlich des Energieverbrauchs eine Mieterhöhung durchführen, wenn Endenergie eingespart werde. Darunter fallen alle Energieträger, die notwendig sind, um der Anlagetechnik des Gebäudes den Betrieb zu ermöglichen.

In diesen Fällen der energetischen Modernisierung habe der Vermieter das Recht, die Miete der Wohnung dauerhaft um elf Prozent der aufgewendeten Kosten für jede einzelne Wohnung pro Jahr zu erhöhen. Bei Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen in Textform habe der Vermieter form- und fristgerecht zu verfahren. Die Maßnahme müsse dem Mieter spätestens drei Monate vor ihrem Beginn angekündigt werden. Der Vermieter müsse darlegen, welche Modernisierungsmaßnahmen konkret durchgeführt werden sollen. Eine umfassende Beschreibung der Maßnahme sei ratsam. Im Falle der energetischen Modernisierung sei gesetzlich vorgeschrieben, dem Mieter darzustellen, ob und inwieweit die Maßnahme zu einer Energieeinsparung führe. Dabei könne der Vermieter auf anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen. Weiter sind der voraussichtliche Umfang der Modernisierungsmaßnahme darzustellen und der voraussichtliche Beginn, ebenso die Dauer der Maßnahme und der Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung. Besonders wichtig sei es, den Mieter auf Form und Frist der Mitteilung der ihm zur Verfügung stehenden Härtegründe hinzuweisen. Konkret bedeute dies, dass der Vermieter den Mieter darauf hinweisen müsse, dass dieser alle Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folge, in Textform mitteilen müsse.

Eine Ankündigung von Maßnahmen sei dann entbehrlich, wenn sie nur mit unerheblichen Einwirkungen auf die Mietsache verbunden seien und gleichzeitig nur zu einer unerheblichen Miet-erhöhung führten. Der Mieter habe Modernisierungsmaßnahmen zu dulden, Ausnahmen könnten nur Härtefälle sein.

Weiter wies der Referent darauf hin, dass dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht infolge einer Modernisierungsmaßnahme mit Mieterhöhung zustehe. Zu beachten sei auch, dass eine unterlassene oder fehlerhafte Modernisierungsankündigung auf die Modernisierungsmieterhöhung  eine erhebliche Auswirkung habe, weil sich dann der Beginn der Zahlung der erhöhten Miete um sechs Monate zugunsten des Mieters nach hinten verschiebe. Dies sei auch der Fall, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte Erhöhung um mehr als zehn Prozent überschreite.oh