Erhöhung von Bestandsmieten rechtssicher formulieren
Informationsveranstaltung des Haus-, Wohnungs- und Grundbesitzervereins Einbeck / BGB bietet verschiedene Möglichkeiten
Einbeck. Der Vorsitzende wies darauf hin, dass nach § 557 BGB während des Mietverhältnisses die Mietvertragsparteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren können. Kurz erläutert wurden auch die Möglichkeiten der Vereinbarung einer Staffelmiete. Diese Möglichkeiten einer Mieterhöhung bei Vertragsabschluss ergäben sich bereits aus den Mietvertragsformularen, die der Verein zur Verfügung stelle. Erläutert wurde auch die Möglichkeit der Miet-erhöhung nach § 559 BGB.
Diese Vorschrift gebe dem Vermieter die Möglichkeit, nach der Durchführung baulicher Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), die Miete um elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen. Hierbei sei zu beachten, dass erhaltene Drittmittel angerechnet werden müssen.
Größeren Umfang nahm die Darstellung der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ein. Nach dieser Vorschrift könne der Vermieter die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert gewesen sei. Das Erhöhungsverlangen könne frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden, wobei Mieterhöhungen nach 559 ff. BGB nicht zu berücksichtigen seien.
Neben den materiellen Voraussetzungen, der Jahressperrfrist und der Kappungsgrenze von 20 Prozent sei der Anspruch in einem förmlichen Verfahren gemäß § 558 a BGB geltend zu machen. Das förmliche Mieterhöhungsverfahren sei eine besondere Sachentscheidungsvoraussetzung der Zustimmungsklage, wenn der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht zustimme. Der Mieter müsse dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nur dann zustimmen, wenn er die Informationen bekomme, um entscheiden zu können, ob der Anspruch des Vermieters mit hoher Wahrscheinlichkeit begründet sei. Das Gesetz gebe den Mietvertragsparteien natürlich nach § 557 BGB die Möglichkeit, außerhalb eines förmlichen Mieterhöhungsverfahren die Miete einvernehmlich neu festzusetzen. Eine solche Mieterhöhungsvereinbarung müsse die Mietvertragsparteien, die Mietwohnung und den Mietvertrag bezeichnen, sie müsse eine Vereinbarung darüber enthalten, ab wann die Miete um welche Summe auf welche Gesamtmiete durch diese Vereinbarung erhöht worden sei. Wesentlich bei der einvernehmlichen Mieterhöhung sei, dass die ortsübliche Vergleichsmiete dabei unbeachtlich sei. Die Miethöhe sei frei verhandelbar. Nach der jetzt herrschenden Meinung der Rechtsprechung müsse der Mieter nicht ausdrücklich der Mieterhöhung zustimmen. Wenn der Mieter jedoch die erhöhte Miete in Zukunft zahle, sei darin die Annahme des Angebots auf Mieterhöhung zu sehen, die Zahlung gelte als Zustimmung zur Mieterhöhung und habe damit Rechtsgültigkeit.
Die Mieterhöhung, die am häufigsten praktiziert werde, sei die Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietensystem, da für den Bereich Einbeck kein Mietspiegel, nachdem die Mieterhöhung auch möglich sei, vorhanden sei. Die ortsübliche Vergleichsmiete könne durch einen Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder unter Hinweis auf das Mietniveau von drei vergleichbaren Wohnungen (Vergleichsmietensystem) nachgewiesen werden. Bei der Anhebung der Miete habe der Vermieter die Kappungsgrenze zu berücksichtigen. Danach dürfe sich die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen.
Liege die Kappungsgrenze unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, könne die Mieterhöhung nur bis zur Kappungsgrenze erfolgen. Das Mieterhöhungsverlangen müsse dem Mieter in Textform zugehen. Nach § 558 a BGB müsse das Mieterhöhungsverlangen notwendige Angaben enthalten: die Bezeichnung von Vermieter und Mieter, die Angabe der betroffene Mietwohnung, die Bezeichnung des zugrunde liegenden Mietvertrages, die Aufforderung an den Mieter, der im Schreiben geforderten Mieterhöhung zuzustimmen, die Höhe der neu verlangten Miete, den neu berechneten Gesamtzahlungsbetrag inklusive Betriebskostenvorauszahlung beziehungsweise Betriebskostenpauschale, gegebenenfalls sind Drittmittel für Modernisierungen abzuziehen, und eine ausführliche Begründung des Mieterhöhungsverlangens. Dies bedeute, dass mitgeteilt werde, welche Miete derzeit bezahlt werde, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete sei und auf welcher Grundlage die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt worden sei. Der Vermieter habe die Möglichkeit, Vergleichswohnungen aus seinem eigenen Bestand heranzuziehen. Dem Mieter stehe eine Bedenkzeit von zwei Monaten zu. Wenn der Mieter zustimme, habe er die erhöhte Miete ab dem dritten Monat nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens zu zahlen.Verweigere der Mieter die Zustimmung oder erkläre er sich nicht, habe der Vermieter die Möglichkeit, binnen einer Ausschlussfrist von drei Monaten nach Ende der zweimonatigen Überlegungsfrist Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung zu erheben. Im Rahmen der Klage sei der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu der Erhöhung gerichtet. Aus dem Klageantrag müsse sich ergeben, welche Miete der Mieter nach Wirksamwerden der Mieterhöhung schulde und zudem grundsätzlich der Wirkungszeitpunkt der Mieterhöhung. Im Rahmen der Klage müsse der Vermieter das vorprozessuale Mieterhöhungsverfahren schildern. Wesentlich sei dabei das Datum des Zugangs bei dem Mieter.
Gegenstand des Sachvortrages der Zustimmungsklage sei die Darlegung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Neben der Größe der Wohnung müssen Angaben zu ihrer Ausstattung, der Beschaffenheit, der Lage und der Art der Wohnung gemacht werden.
Der Vorsitzende wies darauf hin, dass der Vermieter die Möglichkeit habe, im Zustimmungsprozess Mängel des Mieterhöhungsverlangens nachzuholen beziehungsweise nachzubessern. Es sei möglich, formelle Mängel zu heilen; nicht geheilt werden könnten die Versäumung der Klagefrist oder ein falscher Klageantrag. Nach der Darstellung der Möglichkeiten der Mieterhöhung schloss sich eine lebhafte Diskussion der zahlreich erschienenen Vereinsmitglieder an.
Zum Abschluss wiederholte der Vereinsvorsitzende die Einladung zu der am 1. Dezember ab 15 Uhr im »Brodhaus« stattfindenden Adventsfeier. Die erste Informationsveranstaltung 2013 ist geplant für den 17. Januar. Beginn ist um 19 Uhr ebenfalls im Einbecker »Brodhaus«.oh